Muffa sulle pareti, macchie scure negli angoli e ambienti particolarmente umidi possono diventare motivo di discussione quando si vive in una casa in affitto. Stabilire chi debba intervenire, però, richiede prima di tutto di capire da dove nasce il problema. La responsabilità può infatti ricadere sul proprietario, sull’inquilino oppure, in alcune situazioni, essere collegata a più fattori contemporaneamente.
Muffa nell’appartamento: la causa fa la differenza
La prima cosa da chiarire riguarda l’origine dell’umidità. Una parete coperta da macchie può essere la conseguenza di problemi dell’edificio, come infiltrazioni, isolamento insufficiente, ponti termici, impermeabilizzazione inadeguata o fenomeni di risalita dell’acqua. In altri casi, invece, la formazione della condensa può essere favorita dalle condizioni presenti all’interno dell’abitazione, per esempio da un ricambio dell’aria limitato, da temperature interne basse oppure da un’elevata quantità di vapore acqueo.
Proprio questa distinzione è fondamentale per individuare chi deve sostenere le spese necessarie a risolvere la situazione. La semplice presenza della muffa, infatti, permette di accertare il problema visibile, ma non è sufficiente per attribuirne automaticamente la responsabilità a una delle due parti.
Il Codice civile stabilisce alcuni obblighi precisi per chi concede un immobile in locazione. In particolare, il proprietario deve consegnare l’abitazione in condizioni adeguate e mantenerla idonea all’utilizzo previsto dal contratto. Le riparazioni necessarie spettano generalmente al locatore, fatta eccezione per gli interventi di piccola manutenzione attribuiti al conduttore.
Quando il problema può dipendere dal proprietario
Se l’origine della muffa viene ricondotta a un difetto dell’edificio, la posizione del proprietario assume particolare importanza. Un’infiltrazione proveniente dall’esterno, una parete con isolamento insufficiente oppure altri problemi strutturali possono rendere necessari lavori sull’immobile.
L’articolo 1578 del Codice civile disciplina inoltre il caso dei vizi della cosa locata. Se un difetto riduce in maniera significativa la possibilità di utilizzare l’abitazione secondo quanto previsto dal contratto, l’inquilino può, in presenza dei presupposti previsti dalla legge, domandare la risoluzione del rapporto oppure una diminuzione del canone.
Un aspetto essenziale riguarda però le prove. Secondo quanto chiarito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 3548 del 10 febbraio 2017, chi intende ottenere la risoluzione del contratto facendo valere un vizio dell’immobile deve dimostrare l’esistenza del problema e la sua rilevanza rispetto all’utilizzo dell’abitazione.
Le fotografie delle pareti possono quindi essere molto utili per documentare l’estensione e l’evoluzione delle macchie, ma da sole potrebbero non consentire di stabilire quale fenomeno le abbia originate.
Quando può essere responsabile l’inquilino
La situazione cambia quando il deterioramento viene attribuito alle modalità con cui è stata utilizzata la casa. Il proprietario, ad esempio, potrebbe sostenere che la formazione della condensa sia stata favorita da un insufficiente ricambio dell’aria o da particolari condizioni mantenute negli ambienti.
Anche in questo caso occorre ricostruire concretamente ciò che è accaduto. Gli articoli 1588 e 1590 del Codice civile prevedono regole relative alla responsabilità del conduttore per il deterioramento del bene e alle condizioni nelle quali l’immobile deve essere restituito al termine della locazione. Resta escluso il normale deterioramento collegato all’utilizzo conforme al contratto e al trascorrere del tempo.
La situazione può diventare ancora più articolata quando concorrono diversi elementi. Un’abitazione con pareti poco isolate, ad esempio, può essere maggiormente soggetta alla condensa, mentre determinate condizioni interne possono contribuire ad aumentare il fenomeno.
Su questo punto è significativa anche la sentenza della Cassazione n. 38084 del 2 dicembre 2021. Nel caso esaminato erano emersi problemi collegati alle caratteristiche delle murature, ma era stato preso in considerazione anche il comportamento della persona che occupava l’abitazione.
Come capire chi deve pagare gli interventi
Quando proprietario e inquilino attribuiscono la responsabilità l’uno all’altro, può diventare determinante una verifica tecnica dell’appartamento. Un accertamento permette di valutare la presenza di infiltrazioni, problemi di isolamento, ponti termici e altre anomalie, mettendole in relazione con le condizioni degli ambienti interni.
È utile anche conservare una documentazione completa. Foto realizzate in periodi diversi, comunicazioni inviate al proprietario e informazioni su eventuali lavori già eseguiti possono contribuire a ricostruire la situazione. Anche il punto preciso in cui compare la muffa può fornire indicazioni utili al tecnico incaricato.
Per l’inquilino è inoltre importante segnalare tempestivamente il problema al proprietario, in modo da permettere un sopralluogo e verificare quali interventi siano eventualmente necessari.
Si può sospendere il pagamento dell’affitto?
La comparsa della muffa non comporta automaticamente la possibilità di smettere di versare il canone. Occorre considerare la gravità del problema, la sua origine e quanto incida concretamente sull’utilizzo dell’abitazione.
Interrompere autonomamente i pagamenti senza che ne ricorrano le condizioni può esporre l’inquilino a contestazioni legate alla morosità. Per questo, soprattutto nelle situazioni più serie o controverse, è opportuno accertare prima le cause del fenomeno e valutare gli strumenti previsti dalla normativa.
In definitiva, non esiste una regola secondo cui la muffa sia sempre a carico del proprietario oppure sempre dell’inquilino. Il punto centrale è individuare perché si è formata: se deriva da caratteristiche o difetti dell’immobile, entrano in gioco gli obblighi del locatore; se il deterioramento è riconducibile alla gestione dell’abitazione, può assumere rilievo la responsabilità del conduttore. Nei casi dubbi, l’accertamento tecnico diventa quindi uno degli strumenti più importanti per stabilire come intervenire.