Vivere in condominio significa partecipare ai costi necessari per gestire l’edificio e mantenere in efficienza gli spazi condivisi. La regola generale, però, non implica che tutti i proprietari debbano contribuire indistintamente a qualsiasi intervento. La quota da versare può cambiare in base al tipo di bene, al servizio interessato e agli accordi esistenti tra i condòmini.
In alcune circostanze è possibile arrivare persino a un esonero completo, mentre in altre il proprietario rimane escluso soltanto da determinate voci. Il quadro è quindi più articolato di quanto possa sembrare e comprende sia disposizioni previste direttamente dal Codice civile sia eventuali accordi validamente sottoscritti all’interno del condominio.
Spese condominiali, l’accordo può cambiare la ripartizione
Il punto di partenza è l’articolo 1123 del Codice civile. Normalmente i costi relativi alla conservazione e all’utilizzo delle parti comuni, ai servizi condivisi e alle innovazioni vengono distribuiti tra i proprietari secondo il valore delle rispettive proprietà. La stessa disposizione, tuttavia, permette di adottare una soluzione differente attraverso una specifica convenzione.
Questo significa che i condòmini possono stabilire criteri di ripartizione diversi da quelli ordinari, arrivando anche a dispensare un proprietario da una parte consistente o dalla totalità delle spese. Per una deroga di questo genere serve però il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Non è quindi sufficiente che siano favorevoli tutti coloro che prendono parte a una determinata assemblea se alcuni proprietari risultano assenti.
La Cassazione, con l’ordinanza n. 10362 del 2025, ha confermato la possibilità di prevedere deroghe di questo tipo. L’accordo può essere contenuto, per esempio, in un regolamento di natura contrattuale approvato da tutti oppure essere richiamato negli atti di acquisto.
L’esenzione, inoltre, può assumere forme differenti. Può riguardare l’intera gestione condominiale oppure soltanto alcune voci, essere limitata nel tempo o interessare esclusivamente un determinato servizio. Proprio per questo è fondamentale verificare attentamente il contenuto della clausola: un’esenzione dalle spese ordinarie, ad esempio, non comporta necessariamente l’esclusione da quelle straordinarie.
Dal tetto all’ascensore: chi utilizza il bene può fare la differenza
Esistono poi situazioni nelle quali non è necessario alcun accordo particolare, perché è direttamente la legge a stabilire quali proprietari debbano partecipare a una determinata spesa.
Un esempio significativo riguarda il cosiddetto condominio parziale. In edifici complessi possono esserci scale, cortili, coperture o impianti destinati soltanto a una parte delle abitazioni. In questi casi i costi per la manutenzione possono essere attribuiti esclusivamente ai proprietari effettivamente interessati dal bene o dal servizio.
Regole specifiche sono previste anche per scale e ascensori. Le relative spese vengono distribuite tra i proprietari delle unità immobiliari servite, tenendo conto sia del valore della proprietà sia dell’altezza del piano. Abitare al piano terra, tuttavia, non garantisce automaticamente l’esenzione. Occorre valutare se scale o ascensore permettano, per esempio, di raggiungere cantine, terrazzi, garage o altri ambienti comuni.
Un altro caso riguarda i solai che separano due appartamenti sovrapposti. Le spese per manutenzione e ricostruzione vengono normalmente suddivise tra i proprietari dei due piani interessati. Alcuni costi specifici restano poi collegati alla singola proprietà: la pavimentazione riguarda il piano superiore, mentre intonaco e finiture del soffitto competono a quello inferiore.
Per lastrici solari e terrazze a uso esclusivo, invece, può trovare applicazione un criterio ancora diverso. Quando sussistono le condizioni previste dall’articolo 1126 del Codice civile, un terzo della spesa ricade sul soggetto che dispone dell’uso esclusivo, mentre i restanti due terzi vengono suddivisi tra le proprietà dell’edificio che beneficiano della copertura.
Riscaldamento centralizzato e altri casi particolari
Un capitolo specifico riguarda il riscaldamento condominiale. Il proprietario può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato se il distacco non provoca rilevanti problemi di funzionamento o maggiori costi per gli altri partecipanti.
Il distacco, però, non cancella qualsiasi obbligo economico. Il proprietario continua infatti a partecipare alle spese necessarie per la conservazione, la manutenzione straordinaria e l’adeguamento dell’impianto, mentre può essere escluso dai costi direttamente collegati al suo utilizzo.
Un’altra situazione è quella delle innovazioni particolarmente costose o considerate voluttuarie. Se l’opera consente un utilizzo separato, chi decide di non beneficiarne può, alle condizioni previste dalla normativa, rimanere fuori dalla relativa spesa.
Esistono inoltre regole specifiche per il condomino che manifesta il proprio dissenso rispetto a determinate controversie giudiziarie del condominio. In questo ambito l’articolo 1132 del Codice civile disciplina la possibilità di separare, in presenza dei requisiti richiesti, la propria responsabilità rispetto alle conseguenze della causa.
È importante anche distinguere l’esenzione economica dalla proprietà delle parti comuni. Non pagare determinate spese non significa automaticamente smettere di essere condomino o perdere i diritti collegati alle parti comuni dell’edificio.
La situazione merita particolare attenzione anche in occasione della vendita dell’appartamento. Una deroga alle normali modalità di ripartizione concordata tra determinati proprietari non necessariamente passa in modo automatico al compratore. La Cassazione, nell’ordinanza n. 21086 del 2022, ha evidenziato la natura obbligatoria di questo tipo di accordo: occorre quindi verificare se il nuovo proprietario sia effettivamente subentrato nella convenzione.
Infine, il semplice fatto di non utilizzare l’appartamento, lasciarlo vuoto per lunghi periodi oppure disporre di un ingresso indipendente non rappresenta, da solo, una ragione sufficiente per smettere di pagare le quote condominiali.
Se arriva una richiesta relativa a una spesa che si ritiene non dovuta, è quindi opportuno verificare il regolamento, la natura dell’intervento, le eventuali convenzioni esistenti e la delibera assembleare. I tempi possono essere importanti: per alcune contestazioni delle deliberazioni assembleari è previsto un termine di 30 giorni.
Una semplice richiesta di correzione rivolta all’amministratore non sostituisce necessariamente gli strumenti previsti dalla legge e non sospende automaticamente i relativi termini.