Un locale tecnico ormai inutilizzato, una porzione di cortile che non serve al passaggio oppure uno spazio comune privo di una funzione concreta possono diventare una risorsa economica per il condominio. La loro vendita, tuttavia, non può essere gestita come quella di una proprietà individuale.
Le parti comuni appartengono infatti a tutti i proprietari, secondo le rispettive quote millesimali. Nessun condomino può quindi decidere autonomamente di cederle, così come l’amministratore non può avviare l’operazione senza una decisione collettiva. Prima di procedere è necessario verificare la funzione dello spazio, ottenere l’approvazione dell’assemblea e stabilire come utilizzare il denaro ricavato.
Quali parti comuni del condominio possono essere vendute
Tra i beni condominiali rientrano gli spazi destinati all’utilizzo collettivo o necessari al funzionamento dell’edificio. Ne fanno parte, per esempio, scale, tetto, androne, cortile, giardino, locali tecnici e aree di passaggio. La loro caratteristica principale è la proprietà condivisa: ogni condomino ne possiede una quota proporzionale ai propri millesimi.
Non tutti questi beni possono essere messi in vendita. Il criterio decisivo riguarda la funzione svolta all’interno dell’edificio. Una parte indispensabile per l’accesso, la sicurezza o il normale utilizzo del fabbricato non può essere ceduta. È il caso dell’ingresso principale, delle scale o di un impianto necessario al funzionamento del condominio.
La situazione può essere diversa per uno spazio che ha perso la propria utilità. Un vecchio vano caldaie non più utilizzato, per esempio, potrebbe essere acquistato da un condomino e trasformato in un deposito o in una cantina. Anche una piccola porzione di cortile potrebbe essere ceduta, purché la vendita non ostacoli il passaggio, il parcheggio o la vivibilità dell’edificio.
La cessione deve quindi preservare i diritti degli altri proprietari e non può privarli dell’utilizzo delle parti necessarie alla vita condominiale.
Chi decide la vendita e a chi può essere ceduto lo spazio
La decisione deve passare dall’assemblea condominiale. L’amministratore non ha il potere di vendere autonomamente un bene comune, perché si tratta di un’operazione che modifica il patrimonio appartenente all’intera collettività.
Per procedere occorre una delibera sostenuta da una maggioranza ampia. Quando la cessione produce un cambiamento sostanziale nella destinazione del bene, può rendersi necessario anche il consenso di tutti i condomini. L’assemblea deve inoltre verificare che l’operazione non danneggi alcun proprietario e che lo spazio non sia essenziale per l’edificio.
Una volta ottenuta l’approvazione, la parte comune può essere venduta sia a un soggetto esterno sia a uno degli stessi condomini. Quest’ultima situazione è frequente soprattutto negli edifici più datati, nei quali possono essere presenti locali o aree ormai poco utilizzati.
Quando un proprietario acquista uno spazio comune per unirlo alla propria unità immobiliare, si realizza un accorpamento alla proprietà esclusiva. Se l’acquirente è invece una persona estranea al condominio, la valutazione deve essere ancora più attenta, poiché un bene precedentemente condiviso entra nella disponibilità di un nuovo soggetto.
Dopo l’approvazione assembleare, la cessione viene formalizzata attraverso un atto notarile.
A chi spettano i soldi ottenuti dalla vendita
Il denaro ricavato non appartiene all’amministratore e non può essere assegnato a un solo condomino. Poiché il bene venduto era di proprietà collettiva, anche il ricavato spetta all’insieme dei proprietari.
La somma può essere distribuita tra i condomini in proporzione ai millesimi. Ogni partecipante riceve così una quota corrispondente al proprio diritto sullo spazio ceduto. Non è però l’unica possibilità.
L’assemblea può scegliere di lasciare il denaro nel patrimonio condominiale e destinarlo a esigenze comuni. Il ricavato potrebbe essere impiegato per finanziare lavori di ristrutturazione, affrontare interventi di manutenzione straordinaria, ridurre le quote da versare in futuro oppure costituire un fondo condiviso.
La destinazione della somma deve essere stabilita dall’assemblea. In questo modo il denaro generato dalla vendita di un bene comune può essere trasformato in una risorsa utile per l’intero edificio, evitando o limitando nuove spese a carico dei proprietari.
Il compito dell’amministratore e cosa cambia dopo la cessione
L’amministratore interviene nella fase esecutiva dell’operazione. Deve dare seguito alla delibera assembleare, coordinare gli adempimenti collegati al rogito, incassare il pagamento per conto del condominio e registrare contabilmente il ricavato secondo la destinazione stabilita.
Non può invece scegliere da solo se vendere lo spazio, individuare l’utilizzo del denaro o modificare quanto approvato dai condomini. Il suo ruolo consiste nell’attuare le decisioni dell’assemblea, garantendo la corretta gestione amministrativa e contabile dell’operazione.
Una volta completata la vendita, la porzione ceduta non fa più parte del patrimonio comune. Diventa una proprietà esclusiva e il nuovo titolare può utilizzarla nel rispetto dei vincoli urbanistici e delle regole applicabili.
Il condominio perde ogni diritto su quello spazio e, quando necessario, deve aggiornare la documentazione e le quote millesimali. Proprio per gli effetti permanenti della cessione, ogni passaggio deve essere valutato con attenzione: vendere una parte comune può valorizzare un’area inutilizzata, ma richiede una decisione condivisa e il pieno rispetto dei diritti di tutti.
